Reporte del Mercado Inmobiliario de Austin: Septiembre 2026
El precio mediano de venta del área de Austin bajó 6.4% en un año, a $412,000 (Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026). Mira qué significan los datos para compradores y vendedores este otoño.
Reporte del Mercado Inmobiliario de Austin: Septiembre 2026
Última actualización: octubre de 2026
Resumen rápido: El precio mediano del área de Austin bajó 6.4% en un año, a $412,000 en agosto, y las ventas cerradas cayeron 7.3% (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026). Las ventas pendientes subieron 1.5%, pero en septiembre la tasa fija a 30 años cruzó el 7% (encuesta PMMS de Freddie Mac).
Puntos clave
- El precio mediano del área Austin–Round Rock–San Marcos fue $412,000 en agosto de 2026, 6.4% menos que hace un año (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
- Las ventas cerradas cayeron 7.3% en un año, a 2,501 casas, pero las pendientes subieron 1.5%, a 2,623 (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
- La oferta siguió apretándose: 13,676 casas activas (6.5% menos en un año) y 5.1 meses de inventario (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
- La tasa fija a 30 años promedió 7.28% el 1 de octubre de 2026, contra 7.03% una semana antes y 6.34% hace un año (encuesta PMMS de Freddie Mac).
- El ritmo de ventas de Austin iba 9% por encima de 2025 hasta julio, la lectura más reciente (Texas Real Estate Research Center (TRERC), septiembre de 2026).
¿Dónde está el mercado de Austin en septiembre de 2026?
El buen ritmo del verano se topó con un muro en agosto. El precio mediano del área cayó 6.4% en un año, a $412,000; las ventas cerradas bajaron 7.3%, a 2,501 casas; y el inventario quedó en 5.1 meses (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, publicado el 15 de septiembre de 2026).
Una aclaración sobre fechas: Unlock MLS publica el Central Texas Housing Report de cada mes a mediados del mes siguiente. Hoy el mes completo más reciente es agosto, y el reporte de septiembre sale alrededor del 15 de octubre. Para las señales propias de septiembre (sobre todo las tasas) este reporte se apoya en el Texas Real Estate Research Center (TRERC) y en la encuesta PMMS de Freddie Mac, citados línea por línea.
Agosto marca un giro frente a julio, cuando las ventas del área subieron 4.4% en un año, a 2,739 casas, y el mediano apenas subió 1.0%, a $435,000 (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, reporte de julio de 2026). Un mes flojo no hace una tendencia. Sí muestra lo sensible que es este mercado al costo del dinero, y en septiembre ese costo empeoró (encuesta PMMS de Freddie Mac, 1 de octubre de 2026).
Precios: ¿cuánto han retrocedido?
El mediano del área fue $412,000 en agosto de 2026, 6.4% menos que hace un año, y el de la Ciudad de Austin fue $560,000, 4.3% menos (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
| Área | Precio mediano (ago. 2026) | Cambio vs. ago. 2025 | Fuente |
|---|---|---|---|
| Área metropolitana Austin–Round Rock–San Marcos | $412,000 | −6.4% | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Ciudad de Austin | $560,000 | −4.3% | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Condado de Travis | $489,000 | −6.4% | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Condado de Williamson | $399,900 | −5.9% | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Condado de Hays | $355,000 | −1.4% | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Condado de Bastrop | $342,495 | −5.1% | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Condado de Caldwell | $270,000 | +17.4% | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Texas, todo el estado (julio 2026) | $339,000 | casi igual | Texas Real Estate Research Center (TRERC), sept. 2026 |
Hay dos varas para medir. El mediano refleja la mezcla de casas que se vendió ese mes; un índice de ventas repetidas suaviza ese ruido. El índice del Texas Real Estate Research Center (TRERC) puso la caída anual de precios de Austin en 1.4% en julio de 2026, mejor que el 2.2% de junio (Texas Real Estate Research Center (TRERC), septiembre de 2026). Cuando el mediano baja, muchas veces solo significa que ese mes se vendieron más casas baratas.
(El mediano es el precio "de en medio": la mitad de las casas se vendió más barato y la otra mitad más caro.)
El salto de 17.4% del condado de Caldwell, a $270,000, salió de apenas 41 cierres en agosto: los mercados chicos producen porcentajes ruidosos (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
Ventas y demanda: ¿ya llegó la desaceleración de otoño?
Las ventas cerradas cayeron 7.3% en un año, a 2,501 casas, pero las pendientes (contratos firmados que aún no cierran) subieron 1.5%, a 2,623 (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026). La demanda se enfrió, pero no desapareció.
Los cierres de agosto generaron unos $1.40 mil millones en el área, 11.1% menos que un año atrás; dentro de la ciudad cerraron 844 casas, 10.3% menos (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
El panorama estatal era parecido: Texas cerró 32,306 ventas en julio, 2.2% más que hace un año, y el ritmo de Austin iba 9% por encima de 2025 en lo que va del año (Texas Real Estate Research Center (TRERC), septiembre de 2026). El TRERC ya avisaba que las pendientes de julio apuntaban a un agosto más flojo, y los datos de Austin lo confirmaron.
Los cierres de septiembre saldrán de contratos escritos alrededor del salto de tasas, así que la lectura limpia de su impacto llega con el reporte de Unlock MLS cerca del 15 de octubre (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS; encuesta PMMS de Freddie Mac, 1 de octubre de 2026).
Inventario y días en el mercado: ¿cuánta elección tienen los compradores?
Los compradores aún tienen de dónde elegir: 13,676 casas activas y 5.1 meses de inventario en agosto de 2026 (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026). Pero la selección es más delgada que hace un año, y llevaba adelgazándose todo el verano.
| Métrica | Agosto 2026 | Cambio vs. ago. 2025 | Fuente |
|---|---|---|---|
| Casas activas (área metropolitana) | 13,676 | −6.5% | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Casas nuevas al mercado (área) | 3,579 | −7.0% | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Meses de inventario (área) | 5.1 | 0.4 menos | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Casas activas (Ciudad de Austin) | 4,554 | −14.5% | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Meses de inventario (Ciudad de Austin) | 4.6 | 1.1 menos | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
| Casas activas (condado de Caldwell) | 256 | +62.0% | Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15/9/2026 |
(Los "meses de inventario" dicen cuánto tardaría en venderse todo lo disponible si no entrara nada nuevo.)
La regla clásica marca 6 meses como mercado equilibrado. Austin está por debajo, en 5.1, y aun así la venta promedio cerró al 93.2% del precio pedido (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026): los meses de inventario, solos, no deciden la negociación.
En ritmo, la cifra publicada más reciente es estatal: las casas vendidas en Texas en julio pasaron en promedio 63 días en el mercado, contra 61 hace un año, y las que seguían sin venderse llevaban 92 días (Texas Real Estate Research Center (TRERC), septiembre de 2026). El dato específico de Austin llega con el reporte de septiembre.
Los vendedores seguían recortando: la rebaja mediana en Texas fue de $13,000 en julio de 2026, cerca de 3.6% del precio original (Texas Real Estate Research Center (TRERC), septiembre de 2026).
Tasas hipotecarias: ¿qué pasó en septiembre?
La tasa fija a 30 años promedió 7.28% al 1 de octubre de 2026, contra 7.03% una semana antes y 6.34% hace un año (encuesta PMMS de Freddie Mac). La fija a 15 años promedió 6.60% esa misma semana (encuesta PMMS de Freddie Mac, 1 de octubre de 2026).
Las tasas cruzaron el 7% incluso antes de que la Reserva Federal subiera su tasa 25 puntos base el 16 de septiembre de 2026, y se espera que el financiamiento siga siendo el principal freno de la vivienda en Texas hasta fin de año (Texas Real Estate Research Center (TRERC), septiembre de 2026).
¿Qué le hace una tasa más alta al presupuesto? Reduce el monto de préstamo que un pago mensual dado puede sostener. ¿Por cuánto? Depende del precio de la casa, del enganche (el down payment), del tipo de préstamo y del precio que fije cada prestamista; todo se define caso por caso y se confirma por escrito.
Dicho claro: los términos y la elegibilidad de una hipoteca los decide el prestamista, caso por caso, por escrito. Sully Ruiz es agente inmobiliaria, no prestamista; el primer paso para cualquier comprador es una pre-aprobación por escrito.
Quienes miran las tasas de hoy a veces exploran las hipotecas asumibles en Texas: préstamos respaldados por el gobierno que quizá se puedan asumir a la tasa original del vendedor, sujeto a las reglas del administrador del préstamo y a la aprobación del prestamista.
¿Qué significa esto si quieres comprar?
La palanca del comprador es real, pero se está acortando. La venta promedio cerró al 93.2% del precio pedido en agosto (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026), y en Texas los vendedores seguían rebajando $13,000 en la mediana hasta julio (Texas Real Estate Research Center (TRERC), septiembre de 2026).
La razón para moverse con cuidado está en la asequibilidad: cada $100 extra al mes empuja a unas 9,800 familias del centro de Texas al punto donde la casa se vuelve una carga económica de verdad (Índice de Asequibilidad del Propietario de Casa 2026 de Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS). Presupuesta impuestos, seguro y servicios, no solo capital e intereses.
Para quienes rentan, la renta mediana del área fue $2,150 al mes en agosto de 2026, igual que hace un año (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
Pasos prácticos para el otoño:
- Empieza con una pre-aprobación por escrito de un prestamista; la elegibilidad la decide el prestamista, caso por caso.
- Usa el 93.2% de cierre promedio como referencia para armar tu oferta, no como regla (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
- Fíjate cuánto llevan publicadas las casas que te gustan: una con 90 días se negocia distinto que una recién salida.
- Compara préstamos lado a lado: tasa, puntos y créditos del prestamista cambian las cuentas de cada mes, y cada escenario va por escrito.
Para el recorrido completo, mira la guía para compradores.
¿Qué significa esto si quieres vender?
Vender hoy es competir con menos casas frente a compradores más selectivos. Las casas activas del área bajaron 6.5% en un año, y dentro de Austin cayeron 14.5% (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026). Aun así, las pendientes subieron 1.5% (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026): los compradores siguen firmando contratos.
El precio es donde se ganan los negocios. La venta promedio cerró al 93.2% del pedido en agosto, y el vendedor mediano de Texas ya rebajaba $13,000 hasta julio (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026; Texas Real Estate Research Center (TRERC), septiembre de 2026). Pon el precio según los comparables más recientes (casas parecidas vendidas cerca y hace poco), no según los números de la primavera pasada.
El Texas Real Estate Research Center (TRERC) espera que la temporada baja, sumada a tasas más altas, pese sobre la actividad hasta fin de año (Texas Real Estate Research Center (TRERC), septiembre de 2026). El estado de la casa, la puesta en escena y el marketing pesan más: la guía para vendedores cubre la lista completa.
¿Dónde se movieron los precios en los cinco condados?
- Condado de Travis: mediano de $489,000, −6.4% en un año, con 6,427 casas activas (10.2% menos) (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
- Condado de Williamson: mediano de $399,900, −5.9%, con pendientes 9.3% arriba, la demanda futura más fuerte entre los condados grandes (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
- Condado de Hays: mediano de $355,000, apenas −1.4% (el más estable de los tres grandes), con 5.5 meses de inventario (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
- Condado de Bastrop: mediano de $342,495, −5.1%, con 7.4 meses de inventario y cierres al 91.8% del precio pedido, la mayor brecha de negociación del área (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
- Condado de Caldwell: mediano de $270,000, +17.4%, con casas activas 62.0% arriba y pendientes 34.3% arriba: un mercado chico donde los porcentajes se mueven fuerte (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
¿Qué vigilar en octubre?
- El Central Texas Housing Report de septiembre llega cerca del 15 de octubre: la primera lectura completa del choque entre tasas y otoño (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS).
- Si las pendientes mantienen su pequeña ventaja: las de agosto subieron 1.5% en el área (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
- Si las caídas de precio siguen estrechándose: la caída anual de julio fue 1.4%, mejor que el 2.2% de junio (Texas Real Estate Research Center (TRERC), septiembre de 2026).
- Cada liberación semanal de la encuesta PMMS de Freddie Mac: la fija a 30 años promedió 7.28% el 1 de octubre de 2026 (encuesta PMMS de Freddie Mac).
Para la vista más larga, el reporte de agosto de 2026 cubrió el verano más fuerte.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio mediano de una casa en Austin?
El mediano del área fue $412,000 y el de la Ciudad de Austin fue $560,000 en agosto de 2026, el mes oficial más reciente (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026). Las cifras de septiembre salen cerca del 15 de octubre.
¿Cuántos meses de inventario tiene Austin?
5.1 meses en agosto de 2026, 0.4 menos que hace un año; dentro de la ciudad, 4.6 meses (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026). Seis meses es la marca del mercado equilibrado.
¿Es un mercado de compradores o de vendedores?
Ninguno de los extremos. Con 5.1 meses de oferta la selección es buena pero se aprieta, y la venta promedio cerró al 93.2% del precio pedido: los compradores negocian y los vendedores siguen vendiendo (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026).
¿Cuál es la tasa hipotecaria promedio hoy?
La fija a 30 años promedió 7.28% al 1 de octubre de 2026 (encuesta PMMS de Freddie Mac). La tasa de cada préstamo la fija el prestamista, caso por caso, por escrito; la pre-aprobación por escrito es la forma de obtener una cotización real.
¿Cuánto tardan las casas en venderse en Austin?
La cifra más reciente es estatal: las casas vendidas de Texas en julio de 2026 pasaron en promedio 63 días en el mercado, contra 61 hace un año (Texas Real Estate Research Center (TRERC), septiembre de 2026). El dato de Austin llega con el reporte de septiembre de Unlock MLS.
¿Me conviene esperar a que los precios bajen más?
Nadie puede prometer hacia dónde van los precios, y este reporte no lo intenta. Lo medible hoy: 13,676 casas activas, cierres promedio al 93.2% del precio pedido y 5.1 meses de inventario (Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, 15 de septiembre de 2026). El momento correcto depende del presupuesto y de los planes de cada familia, no de un pronóstico.
¿Qué hacer con estos números?
¿Quieres ver estos datos aplicados a tu dirección o a la zona que te interesa? Agenda una consulta gratis, o empieza con la guía para compradores o la guía para vendedores.
Sobre la autora
Sully Ruiz es REALTOR® con licencia de Texas (TREC #0742907). Su broker patrocinador es Keller Williams Austin NW. Atiende en español e inglés y representa a compradores y vendedores en el área metropolitana de Austin. Ha acompañado a 46+ familias en compras de casa financiadas con préstamos ITIN — como su agente inmobiliaria, no como su prestamista. Es miembro de NAR, Texas REALTORS®, ABOR y NAHREP.
Aviso
"Los datos del mercado son solo informativos y pueden cambiar. Las fuentes se consideran confiables, pero no están garantizadas. Contáctate con Sully Ruiz para un análisis personalizado del mercado."
Fuentes
- Central Texas Housing Report de agosto de 2026 — Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, consultado el 7 de octubre de 2026
- Central Texas Housing Report de julio de 2026 — Austin Board of REALTORS® (ACTRIS)/Unlock MLS, consultado el 7 de octubre de 2026
- Investigación y estadísticas de mercado — Unlock MLS, consultado el 7 de octubre de 2026
- Texas Housing Insight, septiembre de 2026 — Texas Real Estate Research Center (TRERC), consultado el 7 de octubre de 2026
- Datos de actividad de vivienda — Texas Real Estate Research Center (TRERC), consultado el 7 de octubre de 2026
- Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — Freddie Mac, consultado el 7 de octubre de 2026
- Comunicado de la encuesta PMMS de Freddie Mac, 1 de octubre de 2026, consultado el 7 de octubre de 2026
¿Pensando en vender tu casa?
Cuéntanos lo esencial de tu propiedad y el equipo de Sully te responde con un próximo paso claro, sin costo y sin compromiso.
Cuéntanos de tu propiedad
Sully Ruiz
REALTOR® · Licencia TREC #0742907
Agente de bienes raíces con licencia en Texas. Su broker patrocinador es Keller Williams Austin NW. Atiende en español y en inglés a compradores y vendedores de vivienda en Austin y Texas Central.
Artículos relacionados
Reporte del Mercado Inmobiliario de Austin: Agosto 2026
El área de Austin–Round Rock–San Marcos llega al otoño de 2026 con ventas subiendo 4.4%, inventario bajando casi 10% y un precio mediano de 35,000 — apenas 1.0% más que hace un año. Las tasas hipotecarias se quedaron cerca de 6.65%. Qué significa esto para compradores y vendedores este otoño.
Reporte del Mercado Inmobiliario de Austin: Julio 2026
El mercado de vivienda en Austin da un giro en julio 2026: el precio mediano sube por primera vez en el año, la oferta se reduce y las tasas de interés se mantienen en el rango del 6%.
Reporte del Mercado Inmobiliario de Austin - Mayo 2026
Asi cerro Austin en mayo de 2026: precios, inventario, recortes y tasas. Entiende que significa para comprar o vender con Sully Ruiz.