¿Puedo Comprar una Casa con un Número de Tax ID (ITIN) en Vez de un Seguro Social?

Última actualización: Junio 2026

TL;DR: Sí — puedes comprar una casa en Texas usando un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) en lugar de un número de Seguro Social (SSN). Los préstamos ITIN son hipotecas especiales ofrecidas por prestamistas portafolio que normalmente piden 10–20% de enganche, dos años de declaraciones de impuestos con tu ITIN, y comprobante de ingresos estables. Las tasas de interés suelen ser 0.5–2% más altas que las hipotecas convencionales.

Puntos clave:

• Un ITIN es un número de nueve dígitos que el IRS entrega a personas que no pueden obtener un SSN pero necesitan declarar impuestos federales
• Los préstamos ITIN están disponibles en Texas a través de prestamistas especializados — no en los bancos nacionales grandes
• La mayoría de los programas ITIN piden 10–20% de enganche, aunque algunos prestamistas ofrecen opciones desde 5% para calificar
• Las tasas de interés normalmente son 0.5–2% más altas que las hipotecas convencionales
• NO necesitas una Green Card o ciudadanía estadounidense para comprar una casa en Texas

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Tabla de Contenido

1. ¿Qué es un ITIN y quién puede obtener uno?
2. ¿De verdad puedo comprar una casa solo con un ITIN?
3. ¿Cómo funcionan los préstamos hipotecarios ITIN?
4. ¿Cuáles son los requisitos para un préstamo ITIN?
5. ¿Cuánto enganche necesito?
6. Préstamo ITIN vs. Préstamo Convencional: ¿Cómo se comparan?
7. ¿Qué tasas de interés puedo esperar?
8. ¿Qué prestamistas ofrecen préstamos ITIN en Texas?
9. Paso a paso: Cómo comprar una casa con ITIN en Texas
10. Errores comunes que debes evitar
11. Preguntas frecuentes

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¿Qué es un ITIN y quién puede obtener uno?

Un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) es un número de nueve dígitos que el IRS (el servicio de impuestos de Estados Unidos) entrega a personas que necesitan un número para fines tributarios pero no son elegibles para obtener un número de Seguro Social (SSN). Los ITIN siempre comienzan con el número "9" y sirven exclusivamente para tramitar declaraciones de impuestos federales.

Según el IRS, los ITIN están disponibles para personas que no son residentes pero declaran impuestos en EE.UU., residentes que declaran por estar presentes en el país de manera sustancial, y dependientes o cónyuges de ciudadanos estadounidenses o personas con visa. Es importante entender que un ITIN no te autoriza a trabajar en Estados Unidos, no te da derecho a beneficios del Seguro Social, y no cambia tu estatus migratorio — es solamente un número para procesar tus impuestos.

Para solicitar un ITIN, debes enviar el Formulario W-7 junto con documentos originales o copias certificadas que comprueben tu identidad y tu estatus extranjero. Un pasaporte válido es el documento preferido. El IRS normalmente procesa las solicitudes de ITIN en 7 a 14 semanas. Además, debes usar tu ITIN en una declaración de impuestos por lo menos una vez cada tres años para que se mantenga activo.

¿De verdad puedo comprar una casa solo con un ITIN?

Sí, puedes. La ley de Texas no requiere ciudadanía estadounidense, una Green Card, ni un SSN para comprar una propiedad. Cualquier persona que tenga acceso legal al país puede comprar bienes raíces, y las personas con ITIN pueden usar hipotecas especializadas para financiar la compra.

Según Sully Ruiz, una agente de bienes raíces licenciada en Texas (TREC #0742907) con Sully Realty Group que ha ayudado a más de 46 familias a cerrar préstamos ITIN, la clave es trabajar con el prestamista correcto. "Muchos inmigrantes asumen que comprar casa es imposible sin un SSN, pero los préstamos ITIN son un camino comprobado," explica. "El proceso requiere un poco más de documentación, pero familias lo están logrando en el área metropolitana de Austin cada mes."

Es importante entender que los préstamos ITIN no son préstamos FHA. Los préstamos FHA requieren un SSN válido para el prestatario principal. Los préstamos ITIN son hipotecas non-QM (non-Qualified Mortgages) — es decir, no cumplen con los criterios estrictos de Fannie Mae, Freddie Mac, o FHA. En cambio, son préstamos portafolio que el prestamista mantiene en sus propios libros, lo que les da flexibilidad para establecer sus propios requisitos de calificación.

¿Cómo funcionan los préstamos hipotecarios ITIN?

Los préstamos hipotecarios ITIN funcionan de manera parecida a las hipotecas convencionales en su estructura — das un enganche, recibes un préstamo por el resto, y lo pagas en un plazo determinado (normalmente 30 años). Las diferencias principales están en quién los ofrece, cómo funciona la calificación, y el precio.

Como los préstamos ITIN son préstamos portafolio non-QM, el prestamista los guarda en sus propios libros en lugar de venderirlos a Fannie Mae o Freddie Mac. Esto significa que cada prestamista establece sus propios requisitos para historial de crédito, verificación de ingresos, y enganche — no hay un estándar único del gobierno.

La mayoría de los préstamos ITIN son hipotecas de tasa fija a 30 años. Algunos prestamistas también ofrecen opciones de tasa ajustable. La propiedad que compras normalmente debe ser tu residencia principal, aunque algunos prestamistas ofrecen préstamos ITIN para segundas casas o propiedades de inversión con requisitos de enganche más altos.

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¿Cuáles son los requisitos para un préstamo ITIN?

Los requisitos varían según el prestamista, pero la mayoría de los programas comparten estos criterios:

• ITIN válido: Debes tener un ITIN vigente emitido por el IRS. Si tu ITIN está vencido, necesitas renovarlo antes de aplicar.
• Identificación: Un pasaporte válido, identificación consular (matrícula consular), u otro documento de identidad con foto emitido por el gobierno.
• Verificación de ingresos: Dos años de declaraciones de impuestos presentadas con tu ITIN es el estándar. Empleados con W-2 también deben proveer recibos de pago recientes y una carta de verificación del empleador. Personas que trabajan por cuenta propia pueden usar estados de cuenta bancarios (normalmente 12–24 meses) o estados de pérdidas y ganancias.
• Historial de crédito: Muchos prestamistas ITIN aceptan crédito alternativo — pagos consistentes de renta, servicios públicos (luz, agua, gas), y seguros durante 12 meses — en lugar de un puntaje FICO tradicional. Algunos prestamistas requieren un puntaje mínimo alrededor de 580–660 si tienes un historial de crédito.
• Comprobante de residencia: Recibos de servicios públicos, un contrato de renta, u otros documentos que demuestren que vives en Estados Unidos.
• Relación de deuda a ingresos (DTI): La mayoría de los prestamistas permiten un DTI máximo de 43–50%, similar a los estándares de préstamos convencionales.
• Tipo de propiedad: Los préstamos ITIN generalmente son para residencia principal. La propiedad debe cumplir con los estándares de condición del prestamista.

Según Sully Ruiz, el obstáculo más común no son los requisitos en sí — es que los prestatarios no saben qué documentos reunir con anticipación. "Tener dos años de declaraciones de impuestos con ITIN, comprobante de ingresos, e identificación listos antes de empezar el proceso de pre-calificación te ahorra semanas," ella señala.

¿Cuánto enganche necesito?

El enganche (down payment) es una de las diferencias más grandes entre los préstamos ITIN y las hipotecas convencionales. Esto es lo que puedes esperar:

Tipo de Préstamo	Enganche Típico	Notas
Préstamo ITIN	10–20%	Algunos prestamistas ofrecen 5% para perfiles fuertes
Convencional	3–5%	Requiere PMI si es menos de 20%
Préstamo FHA	3.5%	Requiere SSN — no disponible para titulares de ITIN
Préstamo VA	0%	Requiere servicio militar + SSN
Préstamo USDA	0%	Solo áreas rurales, límites de ingresos aplican

Según Sully Ruiz, agente licenciada en Texas (TREC #0742907) con Sully Realty Group que ha ayudado a más de 46 familias a cerrar préstamos ITIN, la mayoría de los programas ITIN en el centro de Texas requieren un enganche de 10–20%, aunque algunos prestamistas ahora ofrecen opciones desde 5% para compradores con perfiles de crédito más fuertes y relaciones de deuda a ingresos más bajas.

En una casa de $350,000 en el área metropolitana de Austin (cerca del precio mediano de la zona), un enganche del 10% sería $35,000, mientras que 20% sería $70,000. Esta es una diferencia importante — y una razón clave por la que muchos prestatarios ITIN se benefician de programas de asistencia para el enganche que pueden ayudar a cubrir parte del costo inicial.

Préstamo ITIN vs. Préstamo Convencional: ¿Cómo se comparan?

Característica	Préstamo ITIN	Préstamo Convencional
¿Requiere SSN?	No — usa ITIN	Sí
Enganche mínimo	5–10% (varía por prestamista)	3–5%
Puntaje de crédito mínimo	580–660 o crédito alternativo	620+ típicamente
Tasa de interés	~7–8.5% (junio 2026)	~5.875–6.9% (junio 2026)
Plazo del préstamo	Hasta 30 años fijo	15 o 30 años fijo
¿Requiere PMI?	Varía por prestamista	Requiere menos de 20% de enganche
DTI máximo	43–50%	43–50%
¿Disponible en bancos grandes?	No — solo prestamistas especializados	Sí
¿Solo residencia principal?	Usualmente (algunos permiten segundas casas)	Sin restricción
Beneficios tributarios	Sí — los intereses de la hipoteca son deducibles	Sí

¿Qué tasas de interés puedo esperar?

A junio de 2026, las tasas de hipotecas convencionales a 30 años fijo en Texas promedian entre 5.875% y 6.9%, dependiendo del prestamista y el perfil del prestatario. Las tasas de préstamos ITIN típicamente corren 0.5 a 2 puntos porcentuales más altas — lo que significa que podrías ver tasas en el rango de 7% a 8.5%.

La tasa que recibas depende de varios factores:

• Cantidad de enganche: Enganches más altos generalmente desbloquean mejores tasas
• Perfil de crédito: Un historial de crédito alternativo más fuerte puede reducir tu tasa
• Relación DTI: Relaciones de deuda a ingresos más bajas indican menos riesgo para el prestamista
• Monto del préstamo: Algunos prestamistas ofrecen precios escalonados según el tamaño del préstamo
• Prestamista: Las tasas varían significativamente entre prestamistas ITIN — comparar importa

Aunque la tasa más alta es una contrapartida, es importante recordar que los préstamos ITIN ofrecen algo que los convencionales no pueden: un camino hacia la propiedad de vivienda para familias que declaran impuestos pero no tienen un SSN. Para muchas familias, los beneficios a largo plazo de construir patrimonio (equity) y estabilidad compensan la prima de la tasa.

¿Qué prestamistas ofrecen préstamos ITIN en Texas?

Los préstamos ITIN no están disponibles en los bancos nacionales grandes. En cambio, trabajarás con prestamistas hipotecarios especializados, bancos portafolio, cooperativas de crédito, o brokers hipotecarios que tienen acceso a programas ITIN mayoristas. Algunos prestamistas ITIN en Texas incluyen:

• NQM Funding — programas ITIN mayoristas a través de brokers
• AsertaLoans — prestamista ITIN directo con programas específicos para Texas
• Town Square Mortgage — opciones de hipoteca ITIN
• Hudson Sullivan — programas de hipoteca ITIN para no ciudadanos
• New American Funding — programas flexibles para prestatarios ITIN
• First National Bank of America — préstamos ITIN portafolio
• Carrington Mortgage Services — opciones amigables para ITIN

Al elegir un prestamista, compara por lo menos tres ofertas. Pregunta sobre: tasas de interés, enganches mínimos, métodos de verificación de ingresos (declaraciones de impuestos vs. estados de cuenta), y si ofrecen opciones de compra y refinanciamiento.

Paso a paso: Cómo comprar una casa con ITIN en Texas

1. Obtén tu ITIN — Si aún no tienes uno, presenta el Formulario W-7 con el IRS junto con tu declaración de impuestos. El procesamiento toma 7–14 semanas.
2. Reúne tus documentos — Dos años de declaraciones de impuestos presentadas con tu ITIN, comprobante de ingresos (recibos de pago o estados de cuenta), identificación válida (pasaporte o identificación consular), y comprobante de residencia.
3. Construye crédito alternativo — Si no tienes un puntaje de crédito tradicional, reúne 12 meses de pagos puntuales de renta, servicios públicos, y seguros.
4. Obtén una pre-calificación — Contacta a un prestamista que trabaje con ITIN para obtener una pre-calificación. Esto te dice cuánto puedes gastar y le muestra a los vendedores que vas en serio.
5. Ahorra para tu enganche — Apunta a 10–20% del precio de la casa que quieres. Explora programas de asistencia para el enganche que pueden ser compatibles con préstamos ITIN.
6. Busca una agente de bienes raíces con experiencia en compradores ITIN — Trabaja con alguien que entienda el proceso ITIN y te guíe en hacer ofertas, negociar, y cerrar.
7. Busca casa y haz una oferta — Una vez pre-calificado, puedes buscar con confianza. Tu agente te ayudará a encontrar casas dentro de tu presupuesto en el área metropolitana de Austin.
8. Cierra en tu casa — El proceso de cierre para préstamos ITIN es similar al de préstamos convencionales — típicamente 30–45 días desde la oferta aceptada hasta recibir las llaves.

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Errores comunes que debes evitar

• No comparar entre prestamistas — Las tasas y condiciones de los préstamos ITIN varían mucho entre prestamistas. Consigue cotizaciones de por lo menos tres.
• Asumir que necesitas 20% de enganche — Aunque 20% es ideal, muchos programas ITIN aceptan 10% y algunos bajan a 5% para perfiles fuertes.
• Dejar que tu ITIN venza — Si no presentas impuestos usando tu ITIN por lo menos una vez cada tres años, se vence. Renuévalo antes de aplicar para una hipoteca.
• No preparar crédito alternativo — Si te falta un puntaje de crédito tradicional, empieza a documentar pagos de renta, servicios públicos, y seguros por lo menos 12 meses antes de aplicar.
• Trabajar con una agente sin experiencia — No todos los REALTORS® entienden las transacciones ITIN. Trabaja con alguien que haya cerrado préstamos ITIN antes. Agenda una consulta gratis con Sully para empezar.
• Olvidar los costos de cierre — Además del enganche, presupuesta 2–5% del precio de compra para costos de cierre, incluyendo seguro de título, avalúo, y tarifas de originación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una casa con un ITIN y sin número de Seguro Social?

Sí. Los préstamos hipotecarios ITIN están diseñados específicamente para personas que declaran impuestos con un ITIN en lugar de un SSN. No necesitas un SSN para comprar una propiedad en Texas ni para calificar para un préstamo ITIN.

¿Necesito una Green Card para comprar una casa en Texas?

No. Texas no requiere ciudadanía estadounidense, una Green Card, ni ningún estatus migratorio específico para comprar bienes raíces. Mientras tengas un ITIN válido y cumplas con los requisitos del prestamista, puedes comprar una casa.

¿Las tasas de interés de los préstamos ITIN son mucho más altas que las hipotecas normales?

Las tasas ITIN típicamente son 0.5–2% más altas que las tasas de hipotecas convencionales. A junio de 2026, espera tasas ITIN en el rango de 7–8.5% comparado con 5.875–6.9% para préstamos convencionales. La tasa más alta refleja la naturaleza portafolio non-QM de estos préstamos.

¿Las personas que trabajan por cuenta propia pueden obtener una hipoteca ITIN?

Sí. Los prestatarios que trabajan por cuenta propia pueden calificar usando 12–24 meses de estados de cuenta bancarios o estados de pérdidas y ganancias en lugar de W-2. Se siguen requiriendo dos años de declaraciones de impuestos presentadas con tu ITIN. Conoce más sobre opciones para trabajadores independientes.

¿Cuánto tiempo toma el proceso de un préstamo ITIN?

El proceso de aprobación y cierre típicamente toma 30–45 días, similar a las hipotecas convencionales. Tener todos tus documentos listos — ITIN, declaraciones de impuestos, comprobante de ingresos, e identificación — antes de aplicar puede prevenir retrasos.

¿Puedo usar asistencia para el enganche con un préstamo ITIN?

Algunos programas de asistencia para el enganche son compatibles con préstamos ITIN, aunque la elegibilidad varía según el programa y el prestamista. Los programas de asistencia estatales y locales de Texas tienen diferentes requisitos — consulta con tu prestamista y tu agente de bienes raíces para identificar programas que funcionen con financiamiento ITIN. Explora programas de asistencia en Texas.

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Sobre la autora Sully Ruiz es una REALTOR® licenciada en Texas (TREC #0742907) con Sully Realty Group / Keller Williams Austin NW. Como profesional bilingüe de bienes raíces sirviendo el área metropolitana de Austin, Sully ha ayudado a más de 46 familias a comprar casas usando préstamos ITIN y ha asegurado hasta $30K en grants para compradores que califican. Es miembro de NAR, Texas REALTORS®, ABOR, y NAHREP. Agenda una consulta gratis →

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Los datos del mercado son solo para fines informativos y están sujetos a cambios. Se cree que las fuentes son confiables pero no están garantizadas. Contacta a Sully Ruiz para un análisis personalizado del mercado.

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Fuentes

• IRS — Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) — consultado junio 2026
• IRS — How to Apply for an ITIN — consultado junio 2026
• Texas Real Estate Commission (TREC) — consultado junio 2026
• NQM Funding — ITIN Lender Guide — consultado junio 2026
• Urban Institute — ITIN Mortgages Report — consultado junio 2026
• Bankrate — Texas Mortgage Rates — consultado junio 2026