Vender Tu Casa en Texas Sin Ser Ciudadano: Reglas FIRPTA Explicadas

Last Updated: May 2026

TL;DR: Sí, una persona que no es ciudadana puede vender una casa en Texas, pero FIRPTA puede obligar al comprador a retener parte del dinero de la venta y enviarlo al IRS. Esa retención no siempre es tu impuesto final, y a veces se puede reducir o evitar.

Puntos Clave

• FIRPTA es una regla federal que puede aplicar cuando una persona extranjera vende bienes raíces en Estados Unidos, incluyendo una casa en Texas.
• La retención normal suele ser de 15% del monto total de la venta, no 15% de la ganancia.
• Algunas ventas pueden calificar para 0% o 10% de retención si el comprador va a vivir en la propiedad.
• Un vendedor puede pedir una retención más baja con el Formulario 8288-B del IRS si el impuesto real será menor.
• Según Sully Ruiz, REALTOR® de Texas con licencia y parte de Sully Realty Group (TREC #0742907), planear esto temprano con tu title company, CPA y agente ayuda a evitar sorpresas feas justo antes del cierre.

Tabla de Contenido

• ¿Qué es FIRPTA y cuándo aplica en Texas?
• ¿Cuánto puede ser la retención de FIRPTA?
• ¿Se puede reducir o evitar FIRPTA?
• ¿Qué documentos y fechas importan más?
• ¿Qué debe hacer un vendedor no ciudadano antes del cierre en Texas?
• ¿Qué errores debes evitar?
• Preguntas frecuentes

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Vender una casa en Texas sin ser ciudadano puede sentirse más complicado que una venta normal porque no solo hay papeles de real estate. También puede haber reglas del IRS que afectan el dinero que recibes en el cierre.

La regla más importante aquí se llama FIRPTA, por sus siglas en inglés: Foreign Investment in Real Property Tax Act. El nombre suena pesado, pero la idea básica es sencilla: en algunas ventas, el comprador tiene que retener parte del dinero y mandarlo al IRS.

Eso no significa que no puedas vender tu casa. Tampoco significa que debas pagar 15% de impuesto sobre tu ganancia automáticamente. Muchas veces solo significa que el gobierno quiere retener dinero mientras se aclara cuál es tu obligación real.

Según Sully Ruiz, licensed Texas REALTOR® with Sully Realty Group, quien ha ayudado a 46+ familias en transacciones relacionadas con ITIN, lo mejor es revisar este tema antes de poner la casa en venta y no cuando ya estás firmando el cierre.

Si todavía estás pensando si vender ahora o después, también te puede servir leer Cómo vender tu casa en Austin si hablas español, ¿Conviene vender tu casa ahora? Análisis del mercado de Austin 2026 y Timeline para vender tu casa en Austin.

¿Qué es FIRPTA y cuándo aplica en Texas?

FIRPTA es una regla federal que puede exigir retención cuando una persona extranjera vende bienes raíces en Estados Unidos. En Texas, la pregunta clave no es solo si tienes ciudadanía o no. La pregunta real es si el IRS te considera una foreign person para efectos fiscales al momento de la venta.

El IRS explica que FIRPTA aplica cuando una persona extranjera vende un interés en propiedad inmobiliaria en Estados Unidos. En palabras simples, eso puede incluir a una persona no residente, una corporación extranjera, un trust extranjero o ciertos patrimonios extranjeros. En la mayoría de los casos, el comprador es quien tiene la obligación legal de hacer la retención.

Aquí es donde mucha gente se confunde. Una persona puede no ser ciudadana y aun así no ser considerada extranjera para FIRPTA. El IRS usa reglas de residencia fiscal, como la green card test y la substantial presence test.

Eso significa que dos personas con un estatus migratorio parecido pueden tener resultados distintos bajo FIRPTA. Una puede calificar como residente fiscal en EE.UU. y otra no.

Si eres residente fiscal en Estados Unidos, tal vez puedas firmar una certificación de no extranjero en vez de ser tratado como vendedor FIRPTA. Si sí eres foreign person para fines fiscales, la venta todavía puede hacerse, pero la retención debe manejarse bien desde el principio.

En la práctica, muchas title companies en Texas hacen estas preguntas temprano porque necesitan saber si hay retención, si existe una certificación válida o si se va a pedir una reducción al IRS.

¿Cuánto puede ser la retención de FIRPTA?

En muchas ventas, FIRPTA puede requerir una retención de 15% del amount realized, o sea, del monto total de la operación, no solamente de la ganancia. Por eso esta regla puede pegar fuerte: el dinero retenido puede ser mucho más alto de lo que el vendedor esperaba.

Lo más importante es entender esto desde el día uno: la retención normalmente se calcula sobre el precio de venta, no sobre la ganancia neta. Tampoco se basa solo en el dinero que te sobra después de gastos.

Si una persona que sí cae bajo FIRPTA vende una casa en Texas por $500,000, la retención puede ser grande aunque la ganancia real sea mucho menor.

Escenarios comunes de retención FIRPTA

Situación	Regla típica de retención
El comprador vivirá en la propiedad y el precio es de $300,000 o menos	Normalmente 0%
El comprador vivirá en la propiedad y el precio es de $300,001 a $1,000,000	Muchas veces 10%
El precio es mayor de $1,000,000	Normalmente 15%
El comprador no vivirá en la propiedad	Normalmente 15%

El IRS confirma la regla general del 15% y la excepción de residencia para ventas de $300,000 o menos. También hay guías usadas en la industria que reflejan la tasa del 10% para compras que califican entre $300,001 y $1,000,000 cuando el comprador planea vivir ahí.

¿Por qué esto importa tanto?

Precio de venta	Retención de 10%	Retención de 15%
$300,000	$30,000	$45,000
$500,000	$50,000	$75,000
$850,000	$85,000	$127,500
$1,100,000	n/a	$165,000

Ese dinero puede quedarse congelado por un tiempo hasta que el IRS procese los formularios y el vendedor presente su declaración correspondiente.

Según Sully Ruiz, licensed Texas REALTOR® with Sully Realty Group, esta es una de las razones por las que ningún vendedor debe esperar a la última semana para preguntar si FIRPTA aplica o no.

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¿Se puede reducir o evitar FIRPTA?

Sí. En algunos casos FIRPTA no aplica. En otros, sí aplica, pero la retención puede reducirse. La clave es tener documentos correctos y empezar temprano.

La salida más limpia es cuando FIRPTA no aplica porque el vendedor puede presentar una certificación válida de non-foreign status. El IRS también reconoce algunas excepciones, incluyendo ciertos casos donde el comprador vivirá en la propiedad o cuando el vendedor obtiene un certificado de retención reducida.

Estas son las rutas más comunes:

1. Certificación de non-foreign status

Si el vendedor no es una foreign person para fines fiscales, puede entregar una certificación firmada bajo pena de perjurio con su nombre, dirección y taxpayer identification number. A veces la title company la conserva como parte del cierre.

2. Excepción por residencia del comprador

Si el comprador es una persona física, piensa vivir en la propiedad y el precio cae dentro del rango correcto, la retención puede bajar o incluso desaparecer. Por eso importa tanto saber si será residencia principal o no.

3. Certificado del IRS para reducir la retención

Un vendedor extranjero puede pedir al IRS una reducción o eliminación de la retención usando el Formulario 8288-B. El IRS dice que normalmente responde en alrededor de 90 días después de recibir una solicitud completa.

4. Casos especiales por tratado o no reconocimiento

También existen situaciones más técnicas relacionadas con tratados o transacciones de no reconocimiento. Eso ya debe revisarse con un CPA o abogado fiscal con experiencia.

Pros y contras de pedir una reducción de retención

Opción	Ventajas	Desventajas
Cerrar con retención completa	Puede ser más rápido si todos están listos	Te retienen más dinero al principio
Pedir reducción de retención	Puedes conservar más dinero del cierre	Requiere tiempo, documentos y buena preparación
Pedir reembolso después en taxes	Puedes recuperar dinero retenido de más	El reembolso puede tardar

Para muchas familias, lo mejor no es adivinar. Lo mejor es revisar los números con tiempo junto con la title company y un profesional de impuestos para decidir cuál camino tiene más sentido.

¿Qué documentos y fechas importan más?

El proceso de FIRPTA tiene bastante papeleo y las fechas sí importan. En una venta normal, el comprador reporta y paga la retención usando los Formularios 8288 y 8288-A del IRS. Si se presenta a tiempo una solicitud de reducción, el comprador podría retener el dinero mientras el IRS decide, en vez de enviarlo de inmediato.

Este es el flujo básico que conviene conocer:

Paso	Formulario o acción	Momento típico
Confirmar el estatus del vendedor	Cuestionario FIRPTA / certificación	Antes de listar o al inicio del escrow
Pedir reducción de retención	Formulario 8288-B	Idealmente antes del cierre
Reportar y pagar la retención	Formularios 8288 y 8288-A	Normalmente dentro de 20 días después de la transferencia, salvo que haya solicitud pendiente
Reclamar crédito por la retención	Declaración de impuestos con 8288-A sellado	Después del cierre, al declarar taxes

El IRS también indica que comprador y vendedor necesitan taxpayer identification numbers en estos formularios. Si el vendedor no tiene SSN y puede calificar para un ITIN, existe guía oficial del IRS para foreign property buyers and sellers.

Solo esa parte puede tomar tiempo, y por eso conviene empezar lo antes posible.

¿Quién hace qué?

Parte	Función usual
Vendedor	Informa su estatus, entrega TIN o ITIN, firma certificaciones y coordina con su asesor fiscal
Comprador	Normalmente es el withholding agent bajo FIRPTA
Title company	Coordina el cierre y muchas veces ayuda con el manejo del expediente FIRPTA
CPA o abogado fiscal	Asesora sobre residencia fiscal, ganancia, reducción y declaración
REALTOR®	Detecta el tema temprano y ayuda a mantener la operación organizada

Si necesitas ayuda con el proceso completo de venta, puedes empezar por /consult. Si después piensas comprar otra propiedad, también puedes usar /screening.

¿Qué debe hacer un vendedor no ciudadano antes del cierre en Texas?

La mejor estrategia es tratar FIRPTA como un tema de pre-listing y no como una sorpresa del closing table. Antes de sacar la casa al mercado, confirma tu residencia fiscal, revisa si tienes TIN o ITIN y pregunta si la title company espera retención en tu caso.

Una lista práctica se ve así:

1. Pregunta desde temprano si eres foreign person para FIRPTA. No asumas que la ciudadanía contesta esa pregunta por sí sola.
2. Habla con un CPA o abogado fiscal antes de aceptar una oferta si crees que FIRPTA puede aplicar.
3. Confirma si ya tienes TIN o ITIN. Si no, pregunta qué necesitas para tramitarlo.
4. Revisa si conviene pedir reducción de retención según tu base, gastos y ganancia probable.
5. Avisa temprano a tu REALTOR® y a la title company para que el timeline del cierre sea realista.
6. Guarda todos los documentos del cierre porque pueden hacer falta después para reclamar crédito o reembolso.

Según Sully Ruiz, licensed Texas REALTOR® with Sully Realty Group, la mejor estrategia para estos casos es trabajar en equipo. Tener una agente bilingüe ayuda mucho cuando hay que coordinar conversaciones entre vendedor, title officer y preparador de impuestos.

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¿Qué errores debes evitar?

La mayoría de los problemas con FIRPTA no vienen de la ley en sí. Vienen del atraso. Los vendedores se complican cuando esperan demasiado para revisar su estatus, cuando creen que la title company resolverá todo sola o cuando confunden la retención con el impuesto final.

Estos son los errores más comunes:

• Esperar hasta la semana del cierre para mencionar temas migratorios o de residencia fiscal.
• Pensar que FIRPTA se calcula solo sobre la ganancia. En muchos casos se calcula sobre el monto total de la venta.
• Creer que no ciudadano siempre significa foreign person. Eso no siempre es cierto bajo las reglas del IRS.
• Olvidar el TIN o ITIN. Sin esos números puede haber retrasos.
• No buscar ayuda profesional cuando el caso es complejo.
• No planear el flujo de efectivo. Aunque luego te devuelvan dinero, la retención puede dejarte corto al momento del cierre.

Si tu caso también incluye propiedad heredada, copropietarios o una casa que compraste usando una ruta de préstamo relacionada con ITIN, vale la pena revisar todo antes de listar la propiedad. Eso es todavía más importante en el área de Austin, donde muchas familias venden y compran casi al mismo tiempo.

Preguntas frecuentes

¿Una persona no ciudadana puede vender una casa en Texas?

Sí. Una persona no ciudadana puede vender bienes raíces en Texas. La pregunta principal es si aplica o no la retención FIRPTA según su estatus fiscal en Estados Unidos.

¿FIRPTA significa que voy a perder 15% de mi dinero para siempre?

No. La retención FIRPTA normalmente es una retención preventiva, no tu impuesto final automático. Después puedes recibir crédito o reembolso cuando presentes la declaración correcta.

¿Quién paga FIRPTA al IRS?

Normalmente el comprador es el withholding agent, aunque la title company suele ayudar a coordinar el proceso.

¿Qué pasa si no tengo número de Seguro Social?

Puede que todavía necesites un taxpayer identification number. En algunos casos puedes necesitar un ITIN, y el IRS tiene guía específica para eso.

¿Se puede bajar la retención antes del cierre?

A veces sí. El vendedor, el comprador o el agente del comprador pueden solicitar un withholding certificate con el Formulario 8288-B si hay base para reducir la cantidad.

¿FIRPTA es un impuesto de Texas?

No. FIRPTA es una regla federal de retención, no un impuesto estatal de Texas.

¿Necesitas ayuda para planear tu venta?

Si vas a vender una casa en Texas sin ser ciudadano y quieres apoyo en español durante el proceso, Sully Ruiz con Sully Realty Group puede ayudarte a prepararte antes de que el contrato y el cierre te agarren con prisa.

• Agenda una consulta gratis: /consult
• Empieza con una conversación de preparación: /screening

About the Author

Sully Ruiz is a licensed Texas REALTOR® (TREC #0742907) with Sully Realty Group / Keller Williams Austin NW. A bilingual real estate professional serving the Austin metro, Sully has helped 46+ families purchase homes using ITIN loans and has secured up to $30K in grants for qualifying buyers. She is a member of NAR, Texas REALTORS®, ABOR, and NAHREP. Book a free consultation →

Market data is for informational purposes only and is subject to change. Sources are believed to be reliable but are not guaranteed. Contact Sully Ruiz for a personalized market analysis.

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Sources

• IRS — FIRPTA withholding — accessed May 2026
• IRS — Exceptions from FIRPTA withholding — accessed May 2026
• IRS — Reporting and paying tax on U.S. real property interests — accessed May 2026
• IRS — Form 8288-B — accessed May 2026
• IRS — ITIN guidance for foreign property buyers and sellers — accessed May 2026
• IRS — Determining an individual's tax residency status — accessed May 2026